İmar planlarındaki en temel kavramlardan üçü: TAKS, KAKS (Emsal) ve Kat Adedi. Bunları anlamadan bir parselde "ne kadar bina yapabilirim?" sorusunu cevaplayamazsınız. Bu yazıda gerçek örneklerle hesaplamayı göstereceğiz.
TAKS — Taban Alanı Kat Sayısı
TAKS = Bina Taban Alanı / Parsel Alanı
Yani parselinizin ne kadarına bina oturtabilirsiniz.
Örnek 1: 1000 m² parsel, TAKS 0.30 → Bina taban alanı = 1000 × 0.30 = 300 m² → Geri kalan 700 m² → bahçe, otopark, çevre düzenlemesi
Örnek 2: 500 m² parsel, TAKS 0.40 → Bina taban alanı = 500 × 0.40 = 200 m²
Önemli: Yüksek TAKS değeri (0.40, 0.50) yoğun yerleşim demektir, bahçe alanı azalır. Düşük TAKS (0.20, 0.25) seyrek yerleşim, daha çok yeşil alan.
KAKS / Emsal — Kat Alanı Kat Sayısı
KAKS = Toplam İnşaat Alanı / Parsel Alanı
Halk arasında "emsal" denir. Bina katlarının toplam alanı.
Örnek 1: 1000 m² parsel, KAKS 1.50 → Toplam inşaat = 1000 × 1.50 = 1500 m²
Örnek 2: 500 m² parsel, KAKS 2.00 → Toplam inşaat = 500 × 2.00 = 1000 m²
Kat Adedi (Yükseklik)
Maksimum kat sayısı belediye tarafından belirlenir. Genel formül:
Tahmini Kat = KAKS / TAKS
Örnek: TAKS 0.30 + KAKS 1.50 → 1.50 / 0.30 = 5 kat
Yani 1000 m² parselde: - Bina taban: 300 m² - 5 kat × 300 m² = 1500 m² toplam inşaat - KAKS = 1500 / 1000 = 1.50 ✅
Pratik Örnek — Çankaya'da Bir Parsel
Diyelim ki Ankara/Çankaya'da bir parsel beğendiniz:
| Parametre | Değer |
|---|---|
| Parsel alanı | 800 m² |
| TAKS | 0.40 |
| KAKS / Emsal | 2.00 |
| Maksimum kat | 5 |
Hesaplama: - Bina taban alanı = 800 × 0.40 = 320 m² - Toplam inşaat = 800 × 2.00 = 1600 m² - Kat sayısı = 1600 / 320 = 5 kat (parametre ile uyumlu ✅) - Daire başına 80 m² düşünürsek: 1600 / 80 = 20 daire
Hangi Yapılaşma Türleri Var?
İmar planlarında parselin yapılaşma türü de belirlidir:
- Ayrık nizam: Bina parselin ortasında, dört yanı bahçe (villa)
- İkili ayrık: İki bina yan yana, üçüncü tarafta bahçe
- Bitişik nizam: Komşu parsellere yapışık (sıralı bloklar)
- Blok nizam: Belirli ölçülerde yapılaşma
Bu türler hem TAKS'ı hem de mimariyi etkiler.
Çekme Mesafeleri
Parsel sınırından bina ne kadar uzakta olmalı?
- Ön bahçe çekmesi: 5 m (genelde)
- Yan bahçe çekmesi: 3 m
- Arka bahçe çekmesi: 3-5 m
Bu mesafeler de inşaat yapılabilir alanı azaltır — TAKS'ı net hesaplarken çekmeleri çıkarmanız gerekir.
imargecermi.com'da Bu Bilgiler Nereden Geliyor?
Platformumuz şu kaynaklardan otomatik çeker:
- TUCBS WMS (Çevre Şehircilik Bakanlığı'nın resmi planları)
- BulutKBS (1424 belediyenin imar plan altyapısı)
- Belediye e-İmar sistemleri (Çankaya, Yenimahalle, Pursaklar gibi özel adapter'lerle)
Sonuç: ada/parsel girip 5 saniye içinde TAKS, KAKS, kat adedi, plan tipi, çekme mesafesi bilgilerine ulaşırsınız.
Sonuç
TAKS, KAKS ve kat adedi bir parselin gerçek inşaat potansiyelini belirler. Bunları anlamadan yatırım kararı vermek hatadır. Bizim platformumuz bu hesaplamaları otomatik yapar, ama temel mantığı bilmek yatırım kararının kalitesini artırır.