Bir arazinin imar durumunu tek bir kanun belirlemez: İmar Kanunu'nun yanında kıyı, mera, zeytinlik, orman, sit, toprak koruma gibi onlarca düzenleme parselinizin kaderini etkiler. Aşağıda imar ve yapılaşmayla ilgili temel mevzuatın sade Türkçe özetlerini ve her birinin parselinize pratik etkisini bulabilirsiniz.
Bu kuralların sizin parselinize etkisini tek tek araştırmayın. İmar Parsel Analizi; plan fonksiyonu, sit, içme suyu koruma kuşağı, kıyı ve tapu niteliği uyumunu otomatik kontrol eder.
Parselinizi Analiz EdinPlanlama ve yapılaşmanın temel çerçevesi, her parsel için geçerli.
Türkiye'de planlama ve yapılaşmanın çerçeve kanunu. Plan yapma/onama düzeni, yapı ruhsatı ve iskân, kaçak yapıya yaptırımlar burada düzenlenir. Madde 18: arazi ve arsa düzenlemesi, ham araziden imar parseli oluşturulurken düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapılır. Madde 27: köy yerleşik alanında belirli yapılar için ruhsat muafiyeti (şartlı). 7221 sayılı kanunla gelen değer artış payı: parsel bazlı plan değişikliğinde oluşan değer artışının kamuya ödenmesi.
Dikkat: Ruhsatsız/aykırı yapıya md.32 (yıkım) ve md.42 (idari para cezası) uygulanır.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)İmar planı bulunan alanlarda yapılaşmanın ülke geneli standardı: TAKS (taban alanı katsayısı), KAKS/Emsal, bahçe (çekme) mesafeleri, kat yükseklikleri, ruhsat ve eki projeler. Plan başka bir hüküm getirmedikçe genel kural: ön bahçe en az 5 m, yan bahçe en az 3 m.
Dikkat: Onaylı plan ve plan notları yönetmelikten önce gelir, parselinizin gerçek hakları her zaman plan notlarıyla birlikte okunmalıdır.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)İmar planı bulunmayan köy yerleşik alanları ve iskân dışı alanların yapılaşma rejimi. İskân dışı alanlarda ifraz asgari 5.000 m²; bu parsellerde ancak çok kısıtlı, bağ-bahçe evi ölçeğinde yapılaşma mümkündür (taban alanı parselin %5'ini ve 250 m²'yi aşamaz, 2 kat sınırı).
Dikkat: "Tarla tapulu yere ev yapılır mı?" sorusunun cevabı çoğunlukla bu yönetmeliktedir, ve genellikle sanılandan çok daha kısıtlıdır. 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu izinleri ayrıca gerekir.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)Plan kademelerini tanımlar: 1/100.000 Çevre Düzeni Planı → 1/5.000 Nazım İmar Planı → 1/1.000 Uygulama İmar Planı. Üst plan alt planı bağlar. Gösterim (lejant) standartları, plandaki renklerin ve taramaların resmi sözlüğü, bu yönetmeliğin ekidir. Plan değişikliği esasları (sosyal donatıyı azaltma yasağı vb.) burada.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)Her yapı için kullanım türüne göre otopark yeri zorunluluğu; parselde karşılanamıyorsa belediyeye otopark bedeli ödenir. Proje maliyetini ve bodrum tasarımını doğrudan etkiler.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)Kentsel dönüşümün kanunu: riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı kavramları. Dönüşüm kapsamında harç/vergi muafiyetleri, kira yardımı ve hızlandırılmış süreçler tanınır.
Dikkat: Bir bölgenin riskli alan ilan edilmesi mevcut malik için belirsizlik, yatırımcı için fırsat olabilir, ilan kararlarını takip edin.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)"Afete maruz bölge" kararı alınan yerlerde yapı yasağı uygulanır. AFAD'ın heyelan/kaya düşmesi/taşkın tehlike haritaları imar planlarına işlenir ve yapılaşmayı kısıtlar.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)Parselin değerini ve yapılaşma ihtimalini doğrudan düşürebilen özel kanunlar. Analizlerimizde "kısıt riski" skorunun dayanağı.
Sit alanları (1./2./3. derece arkeolojik, kentsel, tarihi) ve tescilli taşınmazlar. Sit alanında koruma amaçlı imar planı yapılmadan uygulama yapılamaz; her işlem koruma bölge kurulu iznine tabidir. 1. derece arkeolojik sitte yapılaşma kural olarak yasaktır.
Dikkat: Tescilli yapı veya sit şerhi, tapuda görünmeyebilir, analizde sit kontrolü bu yüzden kritiktir.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)Deniz, göl ve akarsu kıyılarında: kıyı kenar çizgisinden itibaren ilk 50 m yapı yasağı (yeşil alan/yaya yolu); 50–100 m bandında ancak planla yol, açık alan, rekreasyon gibi kullanımlar. Sahil şeridinde konut yapılaşması ciddi şekilde sınırlıdır.
Dikkat: "Denize sıfır" parsellerde ilk bakılacak şey kıyı kenar çizgisinin nereden geçtiğidir.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)Mera, yaylak ve kışlaklar yapılaşmaya kapalıdır; satılamaz, vasfı korunur. Yapılaşma ancak istisnai hallerde, tahsis amacı değişikliği (md.14) prosedürüyle mümkün olabilir, uzun ve onaya bağlı bir süreçtir.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)Zeytinlik sahaları daraltılamaz; zeytinliklere 3 km mesafede zeytin işletmelerine zarar verecek kimyevi atık üreten tesis kurulamaz. Tapu niteliği "zeytinlik" olan veya zeytinliğe komşu parsellerde imar süreci ciddi şekilde zorlaşır.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)Orman sayılan alanlarda yapılaşma yasaktır. Orman kadastrosu sınırları ve 2/B (orman vasfını yitirmiş) arazileri ayrı hukuki rejime tabidir.
Dikkat: Tapuda/kadastroda orman iddiası veya 2/B şerhi varsa, alım öncesi mutlaka uzman incelemesi gerekir.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)Tarım arazilerinin tarım dışı kullanımı (imara açılması) izne tabidir: mutlak, özel ürün, dikili tarım arazileri ve sulu arazilerde izin ancak istisnai şartlarla verilir. Büyük ova koruma alanlarında ek koruma uygulanır.
Dikkat: "Tarlam imara açılır mı?" sorusunun resmi kapısı bu kanundur, plan değişikliğinden önce 5403 izni gerekir.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)1. derece askeri yasak bölgelerde taşınmaz edinimi ve yapılaşma yasak/kamulaştırmaya tabi; 2. derece bölgelerde izinle mümkündür. Sınır hattı ve garnizon çevresindeki parsellerde sorgulanmalıdır.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)İçme suyu kaynaklarının çevresinde kademeli koruma kuşakları uygulanır: mutlak (0–300 m) ve kısa mesafeli (300–1.000 m) kuşaklarda yapılaşma yasak ya da çok kısıtlıdır; orta ve uzun mesafede yoğunluk sınırlanır. Büyükşehirlerde su idarelerinin (İSKİ, ASKİ vb.) havza yönetmelikleri uygulanır.
Dikkat: Baraj ve gölet çevresindeki "manzaralı" parseller çoğu zaman bu kuşakların içindedir. Analizlerimizde içme suyu koruma katmanı bu yüzden kontrol edilir.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)Belirli ölçeğin üzerindeki projeler (sanayi, enerji, büyük konut/turizm projeleri) için Çevresel Etki Değerlendirmesi süreci zorunludur; "ÇED gerekli değildir" kararı bile başvuru ister.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)Taşkın sahası ilan edilen yerlerde ve dere yataklarında yapı yapılması yasaktır/kısıtlıdır. Dere kenarındaki parsellerde DSİ görüşü ve taşkın sınırı belirleyicidir.
Dikkat: Kuru görünen dere yatağı da taşkın sahası olabilir, eski taşkın haritalarına bakılmalıdır.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)Doğru kullanıldığında parselin değerini artıran özel düzenlemeler.
Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ile turizm merkezlerinde planlama yetkisi Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndadır. Turizm fonksiyonlu alanlarda tahsis ve teşvik imkânları parsel değerini önemli ölçüde etkiler.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)OSB sınırları içinde imar planlarını OSB tüzel kişiliği yapar ve onaylatır. Sanayi yatırımı için OSB parseli; altyapı, ruhsat hızı ve teşvikler açısından serbest sanayi parselinden farklı değerlendirilir.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)Maden ruhsat sahaları yüzeydeki mülkiyetten bağımsız verilebilir; parseliniz bir işletme ruhsatı sahasında kalıyorsa kamulaştırma/kısıt gündeme gelebilir. İmar planlarında "maden işletme alanı" gösterimi bağlayıcıdır.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)GES/RES yatırımlarının çerçevesi. Tarım arazisi üzerine GES ancak kısıtlı şartlarla (kural olarak marjinal/verimsiz arazi, 5403 izniyle) kurulabilir. Trafo kapasitesi ve bağlantı görüşü yatırım kararında belirleyicidir.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)Büyükşehir kurulunca mahalleye dönüşen eski köyler için "kırsal mahalle / kırsal yerleşik alan" statüsü: emlak vergisi ve harç kolaylıkları ile kırsal nitelikli yapılaşma hükümleri. Statünün ilan edilip edilmediği belediye meclis kararıyla anlaşılır.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)Plan yetki haritası: büyükşehirlerde 1/5.000 nazım planı büyükşehir yapar; 1/1.000 uygulama planını ilçe belediyesi hazırlar, büyükşehir onaylar. Belediye ve mücavir alan dışındaki yerlerde yetki il özel idaresi/valiliktedir. "İmar durumunu hangi kuruma soracağım?" sorusunun cevabı.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)Ruhsata tabi her yapıda yapı denetim kuruluşu zorunludur; denetim hizmet bedeli yapı maliyetine eklenir. Ruhsat sürecinin standart parçasıdır.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)Karayoluna cepheli parsellerde tesis açmak için geçiş yolu izni ve karayolu sınır çizgisine göre çekme mesafeleri aranır. Akaryakıt istasyonu, dinlenme tesisi gibi kullanımlar özel mesafe şartlarına tabidir.
Resmi metin (mevzuat.gov.tr)Parseliniz bu mevzuatın neresinde? Tapu niteliği, plan fonksiyonu, sit/koruma katmanları ve çevre verilerini birlikte değerlendiren analiz raporunuzu dakikalar içinde alın; gerekirse gerçek bir şehir plancısına sorun.
İmar Parsel Analizi Başlat